[toggle title=»Оглавление»]

• Что такое отмывание денег через недвижимость?
• Какие новые правила планируются в США?
• Как отреагировал сектор недвижимости?
• Меры по борьбе с отмыванием денег через недвижимость в ЕС
• 5AMLD
• 6AMLD
• 7AMLD

[/toggle]

США собираются ввести новые правила, которые обязывают агентов по продаже недвижимости идентифицировать покупателей, платящих наличными или через оффшорные компании. Это мера, направленная на борьбу с отмыванием денег через сектор недвижимости, который давно считается уязвимым для злоупотреблений.

Что такое отмывание денег через недвижимость?

Отмывание денег через недвижимость — это способ интегрировать «черные» деньги в легальную экономику, обеспечивая безопасное вложение. Он позволяет преступникам пользоваться активами и производными средствами, замаскировав происхождение денег, использованных для оплаты. 

Для этого используются различные техники:

• оплата наличными или непрозрачные финансовые схемы;
• завышенные или заниженные цены;
• непрозрачные компании и доверительные фонды или третьи лица, выступающие в качестве юридических владельцев.

Отмывание денег через недвижимость имеет серьезный социально-экономический эффект, масштабы которого сложно количественно оценить. Оно способствует:

• росту цен на жилье;
• снижению доступности жилья для малоимущих слоев населения;
• повышению уровня коррупции и преступности;
• подрыву доверия к финансовой системе и государственным институтам.

По словам министра финансов США Джанет Йеллен (Janet Yellen), в период с 2015 по 2020 годы через операции с недвижимостью было «отмыто» $2,3 млрд.

Хотите купить недвижимость за границей, но не знаете, как выбрать подходящую страну и объект? Прямо сейчас заполните форму ниже и получите бесплатную консультацию по вопросам подбора недвижимости от наших экспертов!

Какие новые правила планируются в США?

В США уже существуют правила, которые требуют от банков и других финансовых учреждений проводить проверку клиентов и сообщать о подозрительных транзакциях. Однако эти обязательства не распространяются на агентов по продаже недвижимости.

Исторически сложилось так, что операции с недвижимостью в США за наличные не подпадали под действие правил об отчетности. Напротив, транзакции, осуществляемые через финансовый сектор, подвергались правилам противодействия отмыванию денег (AML).

В 2016 году агентство по борьбе с финансовыми преступлениями (FinCEN) ввело временные меры, которые обязывали агентов по продаже недвижимости раскрывать личности покупателей, платящих наличными или через оффшорные компании в определенных городах. Эти правила получили название «Приказы о географическом таргетинге» (Geographic Targeting Orders, GTOs). Они действуют только в течение ограниченного периода времени — первоначально каждый приказ действовал 60 дней, однако раздел 353 закона USA PATRIOT продлил эти сроки до 180 дней. Указанные меры были введены в ответ на публикацию в газете New York Times о том, что половина элитной недвижимости была приобретена через анонимные подставные компании.

По состоянию на середину августа 2023 года, приказы о географическом таргетинге действовали в 34 городах и округах на всей территории США, включая:

• округа Личфилд и Фэрфилд в Коннектикуте; 
• округа Адамс, Арапахо, Клир-Крик, Денвер, Дуглас, Игл, Элберт, Эль-Пасо, Фримонт, Джефферсон, Меса, Питкин, Пуэбло и Саммит в Колорадо; 
• Бостон; 
• Чикаго; 
• Даллас-Форт-Уэрт; 
• Лас-Вегас; 
• Лос-Анджелес; 
• Майами; 
• Нью-Йорк; 
• Сан-Антонио; 
• Сан-Диего; 
• Сан-Франциско; 
• Сиэтл; 
• Вашингтон, округ Колумбия; 
• район Северной Вирджинии и Мэриленда (DMV); 
• город и графство Балтимор; 
• Гавайские острова Гонолулу, Мауи, Гавайи и Кауаи; 
• Хьюстон и Ларедо в Техасе.

Во всех этих GTO, за исключением города и округа Балтимор, где порог составляет $50 000, обо всех покупках наличными на сумму $300 000 или более необходимо сообщать в FinCEN.

Однако в августе 2023 года агентство по борьбе с финансовыми преступлениями объявило, что готовит новые постоянные правила, которые будут распространяться на все транзакции с недвижимостью на всей территории США.

Узнайте, куда лучше переехать в США

Как отреагировал сектор недвижимости?

Новые правила вызвали разную реакцию в секторе недвижимости. Некоторые агенты по продаже недвижимости выразили поддержку мерам, направленным на борьбу с отмыванием денег и повышение прозрачности рынка. Однако другие агенты и ассоциации высказали опасения относительно дополнительной нагрузки и затрат, которые будут нести агенты в связи с новыми правилами. Кроме того, они выразили беспокойство по поводу того, что введение новых правил может отпугнуть законопослушных покупателей, которые предпочитают сохранять конфиденциальность своих сделок.

Американская ассоциация прав собственности на землю (The American Land Title Association), представляющая страховые компании по титулам, выразила поддержку новых правил. Однако она также рекомендует, чтобы FinCEN отложил введение этих правил до завершения разработки мер, касающихся анонимных юридических структур (шелл-компаний).

Узнайте о плюсах и минусах жизни в США для мигрантов.

Меры по борьбе с отмыванием денег через недвижимость в ЕС

США — не единственная страна, которая сталкивается с проблемой отмывания денег через недвижимость. Во многих странах мира существуют аналогичные риски и вызовы.

Международная группа по разработке финансовых мер борьбы с отмыванием денег (FATF) разработала рекомендации для стран, направленные на предотвращение и выявление случаев отмывания денег через сделки с недвижимостью. Эти рекомендации включают:

• проведение оценки рисков;
• установление обязательств по проверке клиентов и сообщению о подозрительных транзакциях для всех участников транзакций с недвижимостью;
• усиление контроля и надзора за сектором недвижимости.

В Европейском союзе рекомендации FATF реализованы через серию директив по противодействию отмыванию денег (AMLD), которые обязывают государства-члены ЕС принимать соответствующие меры по предотвращению, обнаружению и расследованию отмывания денег и финансирования терроризма. 

5AMLD

Пятая директива по ПОД/ФТ (5AMLD), принятая в 2018 году (вступила в силу 10 января 2020 года), расширила область применения правил проверки клиентов агентами по продаже недвижимости, а также посредниками и платформами для сдачи жилья в аренду. Она также потребовала от государств-членов ЕС создать централизованные реестры бенефициарных владельцев юридических лиц и доверительных фондов, включая те, что связаны с недвижимостью. Кроме того, 5AMLD установила порог для любых операций с недвижимостью (в том числе аренду) в размере 10 000 евро, выше которого необходимо проводить проверку клиентов.

6AMLD

6AMLD — это шестая директива Европейского союза по противодействию отмыванию денег, которая была принята Европейским парламентом 23 октября 2018 года и вступила в силу 3 декабря 2020 года. Она предусматривает ряд новых мер, направленных на усиление уголовной ответственности и сотрудничества по вопросам отмывания денег, в том числе в секторе недвижимости.

Одним из ключевых изменений, внесенных 6AMLD, является стандартизация определения отмывания денег во всем ЕС. Директива перечисляет 22 предикатных преступления, которые могут быть основанием для обвинения в отмывании денег, включая киберпреступность (впервые попала под регулирование Евросоюза).

7AMLD

7AMLD — это седьмая директива Европейского союза по противодействию отмыванию денег, которая была принята Европейским парламентом 20 мая 2019 года и вступила в силу 3 июня 2021 года. Она предусматривает ряд новых мер, направленных на борьбу с отмыванием денег и финансированием терроризма через криптовалюты и другие новые технологии, в том числе в секторе недвижимости.

США и ЕС ужесточают нормативные требования к сектору недвижимости для борьбы с отмыванием денег и финансированием терроризма. Эти меры представляют вызов для агентов по продаже недвижимости, которые должны быстро адаптироваться к новым правилам, что может также повысить сложность и стоимость сделок, влияя на общую динамику рынка. В то же время, такие шаги способствуют повышению прозрачности и доверия к рынку недвижимости, а также защите интересов законных покупателей и продавцов недвижимости.

Предлагаем вашему вниманию ряд услуг, которые могут вас заинтересовать:

• удаленное открытие личного банковского счета в США;
• открытие корпоративного банковского счета в CITIBANK USA с личным визитом;
• регистрация LLC со счетом в американском банке.

Следует отметить, что все услуги подбираются индивидуально, с учетом целей, которые необходимо достичь клиенту.