Как арендовать офис в Дубае в 2016 году так, чтобы арендная плата не выросла?

Как арендовать офис в Дубае в 2016

Когда дело доходит до юрисдикций для ведения бизнеса, Дубай является одним из самых привлекательных местоположений на планете. Этот растущий город в Объединенных Арабских Эмиратах имеет давнюю традицию международного бизнеса, финансов, торговли, имеет один из самых высоких уровней жизни и стремительно растет. Другими словами, будет очень правильным открыть офис в Дубае, и вот несколько причин почему.

Выгоды регистрации компании в Дубае почти безграничные, но некоторые из основных этих преимуществ включают, насколько экономически и политически стабильный, и Дубай, и ОАЭ.

Дубай столь же современный, как любой Западный город – возможно даже более – и его гибкие законодательные рамки, передовые банковские системы, и технологические инфраструктуры укрепляют его место, как центр международной торговли и финансов. Кроме того, это обеспечивает более простой и прямой путь для того, чтобы открыть офис в Дубае, чем в других «оффшорных» юрисдикциях во всем мире.

Открытие счета в банке ОАЭ

Освобождение от налогов и другие преимущества для компаний, о которых необходимо знать, если вы решили арендовать офис в Дубае

Регулирующая среда Дубая и ОАЭ, в целом, довольно выгодная в области корпоративных преимуществ. Среди 100%-х льгот импортной пошлины, методов для предотвращения двойного налогообложения и гордости от возможности владеть компанией в 100%-ом иностранном владении, существует еще много причин, для того чтобы выбрать Дубай лучшим вариантом, когда дело доходит до выбора оффшорных юрисдикций. Вдобавок ко всему, здесь достаточно просто открыть иностранный банковский счет или сделать международный денежный перевод внутри ОАЭ, поскольку главные банки в стране поддерживают различные валюты, анонимность акционера и директора. Кроме того, здесь высокие уровни конфиденциальности, вследствие законов страны о корпоративном праве собственности, а простые процедуры передачи акций компании упрощают управление активами в случае смерти акционера.

Как арендовать офис в Дубае, при оптимальном соотношении цены и качества?

Что произошло с арендными ставками в 2015 году и где следует открыть офис в Дубае в 2016 году?

Стабильность в ценах офисной аренды на большинстве главных рынков Дубая сохранялась в течение 2015 года. 13 из 22 подрынков не засвидетельствовали изменений в арендной плате за прошлые 12 месяцев, а 7 засвидетельствовали увеличение стоимости. Самые большие повышения цен были зарегистрированы в Dubai Design District (D3), где стоимость аренды в свободной зоне и вне свободной зоны, повысилась на огромные 67% и 44% соответственно, при этом особые условия были даны ранним арендаторам, когда был открыт D3. Только два подрынка отметили, что нижний предел стоимости аренды уменьшился за 12 месяцев 2015 года: JLT (-13%) и Sheikh Zayed Road (-13%).

Высокий спрос на регистрацию бизнеса в Дубае поддерживает стоимость аренды офисов

office-in-dubai1Продолжительный высокий спрос был основным фактором в обеспечении этой стабильности с заметными сделками основных международных и местных пользователей недвижимости. Однако перед лицом смягчения глобального экономического фона, пользователи недвижимости становятся экономными и ведут бюджет с ключевым словом «благоразумие». Арендодатели, в отличие от них, кажется, не спешат реагировать на охлаждающийся рынок со многими, отказывающимися соглашаться на запрашиваемые цены, и демонстрируют отсутствие гибкости условий аренды при возобновлении. Появляющаяся пропасть между действительностью рынка и ожиданиями арендодателей вызывает беспокойство, особенно для рынка, начинающего показывать признаки зрелости.

Не смотря на то, что арендаторы становятся все более экономными, они все равно планируют аренду офиса в Дубае

Появился тренд смещения пользователя недвижимости на подрынки, которые предлагают лучшее соотношение цены и качества, например, район «Business Bay». Арендаторы из-за рубеже продолжают привлекаться областями свободной зоны Dubai Trade Centre District – один из наиболее активных подрынков в 4 квартале 2015 года. Например, нефтесервисная компания Schlumberger взяла 6,000 квадратных метров на трех этажах в первом завершенном здании в Dubai Trade Centre District в ноябре 2015 года.

Действительно, девелоперы приспосабливаются к высоким требованиям пользователя недвижимости в свободных зонах, поскольку новые башни находятся в процессе строительства. В DIFC, например, ICD Brookfield имеют башню за 3,7 миллиарда дирхамов, в 54 этажа, и площадью более 100 тысяч квадратных метров — ICD Brookfield Place.

Фрагментированные рынки – что нужно знать, чтобы арендовать офис в Дубае?

Приведем таблицу, где показаны цены на аренду офисов начального уровня на главных офисных подрынках Дубая, вместе с анализом микрорыночных тенденций, часто существующих в уникально фрагментированном рынке города.

Нижний предел стоимости аренды офиса (дирхам за кв.м.)Изменение стоимости за 12 месяцевВерхний предел стоимости аренды офиса (дирхам за кв.м.)Изменение стоимости за 12 месяцев
Dubai Marina9000%16000%
JLT (Свободная Зона)700-13%1800-10%
Tecom DIC/DMC/DKV165010%225013%
Tecom7507%100011%
Al Barsha6500%110010%

Самым сильным подрынком в течение 2015 года был DIC Tecom / DMC/DKV. В целом, в то время, как верхние пределы стоимости аренды повысились на 13% до 2250 дирхам за квадратный метр, этот подрынок испытал 10%-е повышение нижнего предела стоимости аренды до 1650 дирхам за квадратный метр. Компании имеют тенденцию быть привлеченными на этот подрынок свободной зоны из-за его приобретенной репутации, качества строительства, удобства и присутствия других высокопрофильных международных корпоративных пользователей недвижимости на этой территории. В отличие от этого, JLT показал падение, и нижнего, и верхнего предела стоимости аренды за прошлые 12 месяцев на 13% и 10%, соответственно до 700 дирхам за квадратный метр и 1800 дирхам за квадратный метр.

Это падение в основном — следствие увеличенного числа коммерческих зданий, входящих на рынок в последние 12–18 месяцев, включая развитие Mazaya Business Avenue. Эти башни конкурируют на рынке, который перенасыщен пространством класса B. Кроме того, привлекательные арендные ставки, были предложены обладателями «страт» MBA для привлечения пользователей недвижимости, что снизило цены в остальной части JLT, а это приводит к понижению среднего арендного уровня на этом подрынке.

Нижний предел стоимости аренды офиса (дирхам за кв.м.)Изменение стоимости за 12 месяцевВерхний предел стоимости аренды офиса (дирхам за кв.м.)Изменение стоимости за 12 месяцев
Bur Dubai60020%1400-7%
Deira6000%12000%
Garhoud8007%110016%
DAFZA16000%18000%

Старый Дубай остается центром для местных бизнесов с непрекращающимся потоком спроса, в течение всего 2015 года. Продолжительная популярность Старого рынка Дубая отражена в повышении стоимости аренды на таких рынках, как Бур-Дубай и Garhoud. Бур-Дубай зарегистрировал 20%-е повышение нижнего предела стоимости аренды до 600 дирхам за квадратный метр, в то время, как верхние пределы стоимости аренды изменились на 7% до 1400 дирхам за квадратный метр в конце прошлого года.

Сужающаяся полоса арендных ставок – это отражение постепенного процесса назревания рынка, однако это также намекает на достижение потенциального потолка в верхних пределах стоимости аренды. С большим фондом, состоящим из более старых зданий, существует растущая возможность для арендодателей выполнить реконструкцию, чтобы помочь поднять арендные ставки выше.

Случай реконструкции, вероятно, будет более значимый на таком подрынке, как Дейра, где верхние пределы стоимости аренды (1200 дирхам за квадратный метр) теперь отстают от остальных в Бур-Дубае. Быстрое повышение арендных ставок в Garhoud за прошедшие один — два года отражает постепенное завершение более высококачественных фондов в районах, не только с более высокой арендой начального уровня, чем Deira и Бур-Дубай, но также показавших устойчивый уровень роста, несмотря на, более доступные варианты в другом месте в Дубае.

Нижний предел стоимости аренды офиса (дирхам за кв.м.)Изменение стоимости за 12 месяцевВерхний предел стоимости аренды офиса (дирхам за кв.м.)Изменение стоимости за 12 месяцев
Business Bay7000%14000%
Downtown Dubai12000%2000-13%
DIFC17500%35008%
Sheikh Zayed Road1000-13%300036%
Dubai Trade Centre District (DTCD) в Свободной Зоне19000%20000%
Dubai Trade Centre District (DTCD) вне Свободной Зоны17000%18000%
Dubai Design District (D3) в Свободной Зоне150067%165038%
Dubai Design District (D3) вне Свободной Зоны130044%150025%

Обе из новых свободных зон, открытых за прошлые 18 месяцев, DTCD и D3, предлагают возможности, и для местных компаний, лицензируемых Департаментом Экономического Развития, и для пользователей недвижимости Свободной Зоны в том же девелоперском проекте. Центральный Дубай стал целью многих пользователей недвижимости и девелоперов, особенно потому, что очень долго наблюдался дисбаланс в спросе-предложении при возрастающем уровне потребностей. Пока аренда не изменилась в более доступной области Business Bay, нижний и верхний предел ставок аренды свободной зоны Dubai Design District зарегистрировали 67%-е и 28%-е повышение соответственно, начиная с момента запуска, достигнув 1500 дирхам за квадратный метр и 1650 дирхам за квадратный метр. Как обрисовано в общих чертах выше, это резкое повышение было подкреплено постепенным исчезновением выгодных условий, предлагаемых начальным пользователя недвижимости.

DTCD является последним районом свободной зоны, который был открыт, и имеет один из самых высоких арендных уровней входа в Дубае — 1900 дирхам за квадратный метр. Этот девелоперский проект Класса A, единственный принадлежащий и управляемый одним собственником и поэтому расхождение не большое между нижними и верхними арендными ставками.

Нижний предел стоимости аренды офиса (дирхам за кв.м.)Изменение стоимости за 12 месяцевВерхний предел стоимости аренды офиса (дирхам за кв.м.)Изменение стоимости за 12 месяцев
Dubai South7500%10000%
Dubai Investments Park4000%7000%
IMPZ6000%7000%
Dubai Studio City14008%16007%
Dubai Silicon Oasis4500%140056%

Местоположения с края города всегда первыми показывают эффекты сглаживающегося рынка, и край Дубая не является исключением. Три из этих пяти подрынков не зарегистрировали изменения в нижнем и верхнем пределе стоимости аренды за 2015 год, отразив стабилизацию в требованиях для периферийных офисных площадей. Юг Дубая, в котором, в конечном счете, разместится самый большой аэропорт в мире, Al Maktoum International, в дополнение к соседнему месту проведения World Expo 2020, позиционирует себя как очень важное место. В настоящее время доступный офис ограничен Бизнес-Парком, однако в дальнейшей перспективе, Юг Дубая собирается стать значительным многофункциональным комплексом с широким диапазоном коммерческих офисных возможностей.

Dubai-The cityТекущее изменение на более низком уровне и на высших уровнях аренды на Юге Дубая довольно слабое, вследствие доступности офисных фондов, которые размещены только в единственном офисном девелоперском проекте парка Класса A, что находится в разительном контрасте с Dubai Silicon Oasis. Эта свободная зона состоит, и из фонда Класса A, разработанном самими Властями DSO, а это воспринимается, как более низкий класс. Здесь в верхних пределах стоимость аренды 1400 дирхам за квадратный метр, что представляет 56%-й скачок, и является в основном результатом завершения нескольких новых высококачественных схем, таких как Technohub Строение 1, который включает Технологический центр предпринимательства Дубая (DTEC). Планируется увеличение площади до 600,000 квадратных метров, вследствие завершения Строения 2. Увеличение числа компаний, работающих из DSO, от 1,064 в 2014 году до 1,187 в первой половине 2015 года, являются новыми доказательствами успеха DSO и спроса от пользователей недвижимости.

Можно ли арендовать офис в Дубае виртуально?

Дубай имеет одну из наиболее благоприятных для оффшоров законодательных сред для корпоративного бизнеса в мире. В Дубае одна из наиболее динамичных быстро растущих экономик в мировом масштабе. Одних только этих двух причин достаточно для установления коммерческого присутствия в городе. Однако желание заняться бизнесом в Дубае и возможности сохранить физическое офисное местоположение достаточно укомплектованным являются двумя разными вещами. К счастью, здесь возможно помочь путем предоставления виртуальных офисных услуг, предоставляющих решения для того, чтобы работать и вести бизнес в Дубае из любого удаленного места.

Что необходимо знать об оперативном офисном управлении, для того чтобы арендовать офис в Дубае (виртуальный офис)?

Виртуальные офисы имеют физические адреса и номера телефонов, связанные с ними, точно так же, как традиционный офис. С виртуальным решением для офиса у вас будут Дубайский номер и адрес, но вы не должны будете обслуживать реальный офис, что означает, что вы не должны будете платить за накладные расходы и за укомплектование персоналом. Фактически, можно работать из дома, работать во время движения, или даже работать в любом другом месте во всем мире.

Что нужно знать о строительстве зданий под офис, чтобы арендовать офис в Дубае?

Купить земельный участок. Спроектировать здание. Продать инвесторам офисы в этом здании прежде, чем оно будет построено, чтобы помочь финансировать строительство. Построить здание. Повторить.

dubai-krutЭто — процесс, знакомый любому вовлеченному в девелоперские проекты жилых зданий. Но в Дубае, это не так, как обычно строят квартиры — это так, как строят офисную башню. И такой образец здания привел к рынку коммерческой недвижимости с некоторыми отчетливо деформированными особенностями.

Эта так называемая система «страт», снижающая риск для девелоперов, подкрепила большую часть последних офисных девелоперских проектов Дубая, помогая стимулировать удвоение строительства до 8,4 миллионов квадратных метров с 2008 года. В Business Bay — центральный офисный район, генерировавший большую часть недавнего офисного расширения Дубая — почти все здания, имеют большое количество владельцев.

Значительная часть будущего офисного конвейера начинается как жилая недвижимость, но арендаторы хотят не жилье, а офисы, выбор которых все еще довольно мал.

Каждый этаж здания может быть разделен между несколькими владельцами, что приводит в некоторых случаях к зданиям с десятками арендодателей. Компаниям принадлежат части этих зданий, но также среди владельцев есть и отдельные жители ОАЭ, использующие недвижимость в качестве способа инвестировать в рост их страны. Тренд был вызван ограниченной доступностью банковского кредита для девелоперов.

Но система «страт» создала здания различного качества и иногда хаотического управления. При этом, несмотря на процент пустующих помещений больше, чем 20 процентов, компаниям очень трудно найти большие места, чтобы не повлечь за этим ведение переговоров с несколькими арендодателями.

На рынке существует реальная недостача зданий, хорошего качества и с единоличным правом собственности. Офисы системы «страт» обесцениваются быстрее, так как владельцы не платят сборы за обслуживание.

Система «страт» вызывает проблемы с ценообразованием, поскольку арендодатели соперничают, сбивая цены друг друга, даже если заселенность повышается. Хотя это гарантирует многочисленную поставку дешевого пространства для меньших компаний, но появляется проблема со зданиями, которыми плохо управляют или плохо поддерживают. Чтобы наблюдать восстановление стоимости аренды нужно видеть, что коменданты зданий объединяются и соглашаются с ценообразованием.

Следствие меньшей привлекательности, недооцененных зданий со множеством владельцев права собственности – это то, что здания единоличного права собственности часто даже имеют списки очередности для заселения и начинают командовать арендной ставкой в условиях более широкого застоя офисных арендных ставок. Получается, что качество важнее, поскольку пользователи недвижимости ищут офисы Класса A.

В офисном районе Business Bay здания единоличного владельца собирают аренды в среднем на 21% больше за квадратный метр, чем здания «страт». Два года назад премия составляла только 1 процент.

Другое последствие желания избежать собственности «страт» — то, что компании строят свои собственные офисы. Существует большой спрос на качественные офисы, но не на «шаблонные» офисы, поскольку большая часть действительно премиальных офисов изготовлена на заказ.

Банки ищут среди строительных компаний особые преимущества, в том числе от высокого качества архитектурного дизайна, соответствующих парковочных мест и лифтов. Одним из примеров является Standard Chartered Tower в Downtown, разработанная для банка и завершенная в 2012 году. В настоящее время башня занята банком, нефтяной фирмой BP и другими компаниями.

HSBC сказал в январе, что будет следовать этому примеру, работая с тем же девелопером для строительства новых ближневосточных штаб-квартир поблизости.

ofisdubajДубай продолжает закреплять свою роль регионального центра, поддерживающего спрос на офисы Класса A. В то время, как более низкая цена на нефть плохо повлияла на Дубай из-за его связи с основанными на нефти экономиками в регионе, рост валового внутреннего продукта составил 4,5 процента в год к третьему кварталу 2015 года.

Многие компании, первоначально открывшиеся в Дубае в начале 2000-х годов, когда офисы были в дефиците, теперь хотят консолидировать различные местоположения в единый центр.

Edge, спекулятивно построенный девелоперский проект единоличного права собственности в Dubai Internet City фирмой по операциям с недвижимостью Sweid & Sweid, объявил в феврале, что согласовал 10-летний арендный договор для большей части своего пространства с американским производителем программного обеспечения Oracle, который будет стремиться расширить его региональную деятельность облачных вычислений.

ICD Brookfield Place, 53-этажный небоскреб от британских архитекторов Foster & Partners, открывший новые возможности в январе, является последним главным девелоперским проектом, который обслужит подобный рынок.

Этот тренд может быть вызван растущим интересом другой группы покупателей — международными организациями по охоте за недвижимостью инвестиционного уровня, отражающим уверенность в будущем государства. В итоге можно будет видеть эти типы активов более часто, поскольку Дубай становится все более крупным региональным и глобальным центром.

Приходилось ли вам выбирать и арендовать офис в Дубае? Какие моменты, по вашему мнению, наиболее важны, для того чтобы открыть офис в Дубае?

Мини-Анкета для Регистрации Компании в ОАЭ

Просмотров: 1 560
Метки:

Подпишитесь на наш телеграм канал и расскажите о нем знакомым в бизнесе.

Читайте другие интересные статьи портала Offshorewealth.info:

Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Пожалуйста, напишите Вопрос или Комментарий к статье! на основе ваших ценных для нас комментариев и вопросов эта статья может быть дополнена и улучшена.

ВНИМАНИЕ! Все посты содержащие скрытую рекламу, контакты и не имеющую отношение к данной публикации информацию не будут пропущены модератором портала к публикации.

ВНИМАНИЕ ЕЩЕ РАЗ: Для конкретных индивидуальных вопросов и заказов услуг существует конфиденциальный чат, мессенджеры, телефон и наш корпоративный е-майл. В комментариях мы просим писать именно вопросы и предложения по данной конкретной статье или Ваше мнение по вопросу, который поднят в этой статье.



Адрес вашей почты не будет опубликован.