Второе гражданство Кипра за инвестиции в жилье. Куда будут двигаться цены?

Эта статья будет полезна состоятельным россиянам, казахам, украинцам и белорусам, которые рассматривают возможность оформить второе гражданство Кипра за инвестиции в жилье в 2017 году и хотели бы узнать, куда будут двигаться цены в обозримом будущем.

В настоящее время по всему миру действует достаточно большое число программ по предоставлению гражданства через инвестиции. Словом, выбирать есть из чего. И отдавая предпочтение в пользу той или иной принимающей страны и ее программы, инвесторы руководствуются самыми разными соображениями. К примеру, если им необходимо посещать страны Шенгена и Великобританию без предварительного оформления визы, можно выбрать одну из карибских программ, оформив там все документы даже без фактического посещения принимающей страны.

Но если целью выступает получение в свое распоряжение не только нового гражданства, но и дома за пределами исторической родины для себя и своей семьи, состоятельные инвесторы из стран постсоветского пространства часто отдают предпочтение юрисдикциям, которые расположены не на столь существенном отдалении от государств, в которых они родились. Именно поэтому выбор во многих случаях падает на программу экономического гражданства Кипра, которая позволяет успешным кандидатам жить, учиться и трудиться на территории любой страны ЕС.

Остается только выбрать жилье. К примеру, подобрать оптимальный объект для капиталовложения можно, воспользовавшись помощью местного девелопера Medousa Developers, подробнее о котором в материале «Оформляем второе гражданство Кипра за инвестиции в проекты Medousa Developers«.

Но «стоит ли овчинка выделки»? Насколько упали цены на недвижимость на Кипре? И имеется ли предпосылки для их роста в обозримом будущем? Читайте дальше, и вы получите ответы на эти и многие другие вопросы.

Второе гражданство Кипра за инвестиции в жилье – Насколько сильно упали цены после кризиса 2007/2008 гг.? 

Ранее в этом месяце Центральный банк Кипра опубликовал индекс цен на жилую недвижимость за второй квартал 2016 года. Официальная статистика говорит о том, что снижение цен было сравнительно небольшим. Индекс оказался на 0,5% ниже по сравнению с предыдущим отчетным периодом (первым кварталом 2017 года) и на 1,7% — по сравнению со вторым кварталом 2015 года.

Если вы являетесь владельцем квартиры или виллы в Пафосе и его окрестностях, у нас для вас хорошие новости, так как это был единственный район, в котором был зафиксирован рост в годовом исчислении. Цены на квартиры выросли на 3,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, но при этом средняя стоимость просела на 0,9% по сравнению с предыдущим кварталом. Цены на дома в Пафосе также выросли на 0,4% в годовом исчислении.

Возможно, кипрский рынок недвижимости уже достиг дна, и в обозримом будущем кратковременные стагнации будут сменяться ростом средней стоимости жилья? Насколько сильно упали цены? И стоит ли ожидать ценового обвала в будущем?  

Согласно данным все того же Центрального банка Кипра, после роста на 21,8% в целом за 2007 год цены на кипрскую недвижимость достигли своего пика в третьем квартале 2008 года – прямо перед крахом американского финансового гиганта Lehman Brothers, запустившим цепную реакцию по всему миру и ставшим причиной глобального финансового кризиса. С тех пор средняя цена на недвижимость в средиземноморской островной юрисдикции упала на 31,5%.

Цены в Фамагусте (самый маленький район снизились в среднем на 40,6%). Ларнаке чуть больше повезло – уровень снижения цен там достиг отметки в 34,7%. Далее идет Никосия (- 30,7%), затем Лимассол (- 27%) и, наконец, Пафос (- 26,6%).

Но самое интересное заключается в том, что индекс цен на жилую недвижимость для Кипра в целом по итогам второго квартала 2016 года, согласно официальным данным Центробанка, составил 73,2 пункта. Именно на этом уровне он был во втором квартале 2006 года. Другими словами прошло целое десятилетие, а цены не изменились.

Справедливости ради следует отметить, что специалисты регулятора рассчитывают так называемый гедонистический индекс цен. То есть расчеты производятся с учётом изменения качества продукции и отражают изменения в наборе характеристик объектов недвижимости, а также влияние инфляционных факторов и рыночных условий.

То есть индекс Царичанка если и отражает изменение фактических цен на недвижимость, то недостаточно четко. Если мы хотим получить представление о динамике фактических цен, следует рассмотреть данные, опубликованные Королевским институтом дипломированных оценщиков (Royal Institute of Chartered Surveyors; RICS).

Данные RICS показывают более резкое падение цен в разрезе большинства кварталов, чем сведения Центрального банка Кипра. К сожалению, специалисты RICS начали вести расчеты по Кипру только в конце 2009 года. Так или иначе, согласно их сведениям, с четвертого квартала 2009 года цены упали на 39,9%.

Но если экстраполировать тренд изменения цен от RICS, отталкиваясь от данных Центрального банка Кипра, то можно говорить о том, что цены на квартиры в Кипре, по статистике RICS, упали примерно на 45% по сравнению с пиком 2008 года.

Что случилось с фактическими ценами в стоимостном выражении? Согласно RICS, средняя цена стандартной двуспальной квартиры на Кипре упала до € 101 327 во втором квартале 2016 года (по сравнению с € 168 466 в конце 2009 года, когда организация начала публиковать отчеты по местному рынку недвижимости).

Самым доступным кипрским районом для покупателей квартир по итогам второго квартала 2016 года стала Фамагуста, где средняя цена составила € 83 626, в то время как самой дорогой была признана недвижимость в Ларнаке со средней ценой в € 115 936. В Лимассоле средняя цена составила € 104 575, в Никосии – € 106 607, в Пафосе – € 95 888.

Высокая цена квартир в Ларнаке озадачивает экспертов. Пусть на территории этого района и расположен главный аэропорт юрисдикции и множество пляжей, но с точки зрения развития туризма на Кипре есть и более привлекательные места. Одной из причин может быть то, что большое число людей, в том числе и хорошо оплачиваемые работники организаций государственного сектора, ежедневно добираются на работу из Ларнаки в Никосию, так что более высокие цены могут отражать их более крупные располагаемые доходы. Тем не менее, Ларнака сильнее всего пострадала от падения цен — после Фамагусты.

Таким образом, можно говорить о том, что если кипрский рынок недвижимости и не достиг ценового дна, то вплотную к нему приблизился, и в обозримом будущем следует ожидать формирования и укрепления восходящего тренда. Этому будет способствовать повышение покупательной способности на селения на фоне роста кипрского ВВП. Последний, согласно прогнозу Центробанка, будет демонстрировать 2,8-процентный рост в 2016 и 2017 гг., тогда как в 2018 году и 2019 году рост ускорится до 3,1% и 3%. Драйверами экономического роста станут туризм, частное потребление, увеличение экспорта и числа новых кредитных договоров.

Второе гражданство Кипра за инвестиции в жилье – Цены могут упасть из-за действий властей

Эксперты не исключают, что новая  инициатива кипрских законодателей может привести к просадке средней стоимости жилья в средиземноморской юрисдикции. Как следствие, многим состоятельным россиянам, казахам, украинцам и белорусам, рассматривающим возможность оформить второе гражданство Кипра за инвестиции в жилье, будет выгодно занять выжидательную позицию.

Финансовый комитет при кипрском парламенте начал обсуждать законопроект, который позволяет банкам сдавать в аренду недвижимое имущество, выступавшее залогом и полученное финансовым учреждением в собственность после невыполнения заемщиком своих обязательств. Банкам также будет разрешено осуществлять обслуживание такой ​​недвижимость на своем балансе, чтобы сделать ее более востребованной. Кроме того, соответствующим кредитным организациям будет позволено завершать строительство незаконченных и не готовых к вводу в эксплуатацию объектов недвижимости.

Все это может привести к повышению объема предложения на рынке жилья и арендной недвижимости, что, в свою очередь, повысит давление на цены в направлении снижения. 

Соответствующий законопроект был представлен на рассмотрение парламентариям министерством финансов. Сотрудники ведомства отмечают, что внесение поправок в соответствующие положения законодательства необходимо для того, чтобы согласовать его с директивами ЕС.

Согласно действующему в настоящее время на Кипре законодательству, банки обязаны в течение трех лет распорядиться (путём продажи / передачи) недвижимым имуществом, выступавшим залогом и полученным финансовым учреждением в собственность после невыполнения заемщиком своих обязательств. Кроме того, международные стандарты финансовой отчетности обязывают банки демонстрировать возможность продажи таких активов через 12 месяцев после их получения (путем выведения активов на рынок).

Некоторые независимые эксперты и банкиры выразили обеспокоенность тем, что быстрая распродажа многих активов может привести к возвращению нисходящего тренда в части цен недвижимости в краткосрочной перспективе.

При этом в соответствии с новой нормативно-правовой базой, банк может выставлять на аукцион недвижимость по цене в 80 процентов от текущей рыночной цены. Если к лоту не будет интереса, банк может выставить актив на новый аукцион по той же цене через год, при этом до истечения года банк может попытаться продать актив через аукцион по новой цене в размере 50 процентов от текущей рыночной стоимости.

Как следует из представленных выше данных, из-за действий чиновников ситуация на кипрском рынке вскоре может измениться не в пользу продавцов. В то же время необходимо также отметить и то, что кипрские власти параллельно стимулируют спрос на местное жилье путем либерализации фискального законодательства. Подробнее об их усилиях в материале «Платим меньше налогов, оформляя второе гражданство в Кипре за инвестиции в недвижимость в 2017 году«.

Просмотров: 573
Метки:

Подпишитесь на наш телеграм канал и расскажите о нем знакомым в бизнесе.

Читайте другие интересные статьи портала Offshorewealth.info:

Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Пожалуйста, напишите Вопрос или Комментарий к статье! на основе ваших ценных для нас комментариев и вопросов эта статья может быть дополнена и улучшена.

ВНИМАНИЕ! Все посты содержащие скрытую рекламу, контакты и не имеющую отношение к данной публикации информацию не будут пропущены модератором портала к публикации.

ВНИМАНИЕ ЕЩЕ РАЗ: Для конкретных индивидуальных вопросов и заказов услуг существует конфиденциальный чат, мессенджеры, телефон и наш корпоративный е-майл. В комментариях мы просим писать именно вопросы и предложения по данной конкретной статье или Ваше мнение по вопросу, который поднят в этой статье.



Адрес вашей почты не будет опубликован.